[대출 규제] 전세대출도 깐깐해진다! 수도권 대출 제한 6억원 주담대와 갭투자 막는 규제 총정리

대출 총량을 줄이고, 다주택자와 실수요자의 주택담보대출 문턱을 대폭 높인 데 이어, 정부의 칼날은 마지막 '우회로'로 지목되던 전세대출과 신용대출로 향하고 있습니다.그동안 부족한 주택 구입 자금을 전세대출이나 신용대출을 통해 마련하는 경우가 많았지만, 앞으로는 이마저도 쉽지 않게 되었습니다. 주택담보대출 규제를 완성하는 마지막 퍼즐, 전세대출과 신용대출 규제의 핵심을 분석합니다.

핵심 분석 ①: '소유권 이전 조건부 전세대출' 금지

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 '핀셋 규제' 중 하나입니다. 앞으로 수도권·규제지역 내에서는 '소유권 이전 조건부 전세대출'이 전면 금지됩니다.

전세 끼고 집 사는 '갭투자' 원천 차단

'소유권 이전 조건부 전세대출'이란, 주택 매수자가 잔금을 치르기 위해 새로운 임차인의 전세보증금을 활용하는, 전형적인 갭투자 방식에 동원되는 대출입니다. 매수자가 임대인 행세를 하며 임차인과 전세계약을 맺고, 해당 임차인이 받은 전세대출금으로 매매 잔금을 치르는 구조입니다. 정부는 이 고리를 끊어 갭투자의 자금줄을 원천 차단하겠다는 것입니다.

임대인과 소유주가 다를 경우 전세대출 불가!

앞으로 은행은 전세대출 심사 시, 임대차계약서상의 임대인과 해당 주택의 등기부등본상 소유주가 동일 인물인지 반드시 확인하게 됩니다. 만약 두 사람이 다를 경우, 대출 취급은 거절됩니다. 이는 수도권·규제지역에서 즉시 시행됩니다.

핵심 분석 ②: 수도권·규제지역 전세대출 보증비율 90% → 80%

전세대출을 받을 때 사실상 '보증서' 역할을 하는 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 등의 공적보증 비율이 낮아집니다.

수도권·규제지역의 전세대출 보증비율이 현행 90%에서 80%로 하향 조정됩니다. (단, 지방은 현행 90% 유지) 이는 2025년 7월 21일부터 시행될 예정입니다.

은행의 자체 심사 강화, 전세대출 거절 늘어날까?

보증비율이 90%라는 것은, 만약 임차인이 돈을 갚지 못할 경우 은행이 손실 볼 위험이 10%에 불과했다는 의미입니다. 하지만 이제 이 위험 부담이 20%로 2배 늘어납니다. 은행 입장에서는 리스크가 커진 만큼, 임차인의 소득이나 신용도를 훨씬 더 깐깐하게 심사할 수밖에 없습니다. 이에 따라 과거보다 전세대출 승인이 거절되는 사례가 늘어날 수 있습니다.

핵심 분석 ③: 신용대출, '연 소득 이내'로 한도 축소

부족한 주택 구입 자금을 마련하는 마지막 수단이었던 신용대출의 한도가 대폭 축소됩니다. 앞으로 모든 금융권에서 개인별 신용대출 한도는 연 소득의 100% 이내로 제한됩니다.

'영끌'의 핵심 자금원, 신용대출 문턱도 높아진다

과거 은행들이 차주의 상환 능력을 고려해 연 소득의 1.5배에서 2배까지도 내어주던 신용대출 관행에 제동이 걸린 것입니다. '영혼까지 끌어모아' 집을 산다는 '영끌'의 핵심 자금원이었던 신용대출 한도가 절반 가까이 줄어들면서, 특히 자기자본이 부족한 2030세대의 주택 구입 장벽은 더욱 높아질 전망입니다.

핵심 분석 ④: 수도권·규제지역 주담대 만기 30년으로 제한

월 상환 부담을 줄여 더 많은 대출을 받게 해주던 '초장기 주담대'도 사라집니다. 수도권·규제지역 내 주담대 대출만기가 최대 30년 이내로 제한됩니다.

DSR 규제 우회 방지 목적, 월 상환 부담 변화는?

최근 은행권에서는 40년, 50년 만기 주담대 상품을 통해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 우회하는 효과를 누릴 수 있었습니다. 만기를 길게 늘리면 매달 갚는 원리금이 줄어 DSR 비율이 낮아지기 때문입니다.

만기가 30년으로 제한되면, 동일한 금액을 빌리더라도 월 상환액이 늘어나게 됩니다. 이는 결과적으로 DSR 규정에 따라 대출 가능한 총액이 줄어드는 효과를 가져옵니다. 예를 들어, 5억 원을 연 5% 금리로 빌릴 때 40년 만기는 월 상환액이 약 242만 원이지만, 30년 만기는 약 268만 원으로 26만 원가량 늘어납니다.